Tháng cuối cùng của quý III, thị trường bỗng thoát được sự trầm lắng
bằng những thông tin gây sốc. Đó dĩ nhiên chưa phải là cơn sốt mua, mà
chỉ dừng ở sốt bán, ai cũng giảm giá bán để tìm kiếm người mua, qua đó
tiếp tục kéo mặt bằng giá căn hộ xuống một mức mới. Dù vậy, giao dịch
thành công vẫn chưa nhiều, chứng tỏ những người muốn mua thực sự vẫn
đang chờ thời cơ…
Giá ngày càng rẻ Từ Nam ra Bắc, các dự án căn hộ đua nhau giảm giá. Cuối tháng 8, hai nhà đầu tư thứ cấp công bố hạ giá hàng trăm căn hộ Hoàng Anh River View (quận 2) từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18,1 triệu đồng/m2, tức là giảm 30% so với giá cách đây ba năm.
Theo các sàn giao dịch bất động sản, mặt bằng chung của căn hộ đang xây dựng tại Thảo Điền (quận 2) hiện vào khoảng 24-29 triệu đồng/m2, những căn hộ giao ngay còn có giá cao hơn. Vì vậy, mức giá căn hộ bàn giao ngay tại Hoàng Anh River View mới đây khiến nhiều chủ đầu tư lo ngại phải lao vào một cuộc đua phá đáy mới.
Trước đó, giá bán căn hộ Carina Plaza (quận 8) cũng được giảm từ 15,5 triệu đồng/m2 xuống còn 13,2 triệu đồng/m2. Nhiều dự án của Sacomreal giảm giá từ 4-20%.
Dự án Nguyễn Thượng Hiền - Trần Bình Trọng (Gò Vấp) mới được mở bán cũng giảm giá 5%. Phân khúc chung cư bình dân, nhiều dự án được chào bán ở mức 13-14 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá địa ốc tại TP.HCM dường như đang hướng đến một mức giá mới, thấp hơn.
Khu vực phía Bắc, xu thế giảm giá cũng đang thắng thế. Dự án chung cư VP 3 Linh Đàm giảm từ 32-34 triệu đồng/m2 xuống còn 25-27 triệu đồng/m2, căn hộ tòa nhà Westa tại khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) giảm từ 26-28 triệu đồng/m2 xuống 17,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ chưa hoàn thiện và 21 triệu đồng/m2 cho căn hộ đã hoàn thiện, dự án The Pride, Lê Văn Lương (Hà Đông) từ 20-21 triệu đồng/m2 xuống 17-18 triệu đồng/m2, dự án FLC Landmark Tower trên đường Lê Đức Thọ (Từ Liêm) từ 30 triệu đồng/m2 còn 23 triệu đồng/m2, dự án chung cư Dương Nội (Hà Đông) đang được nhà đầu tư thứ cấp giảm giá bán từ 20 - 50%.
Hàng loạt dự án căn hộ giá rẻ tại Hà Nội cũng đang được bán với giá bán thấp hơn 5-10% so với giá của chủ đầu tư, giảm giá mạnh nhất là các dự án ở Từ Liêm, Thanh Xuân, Định Công, Cầu Giấy...
Liệu sức mua sẽ tăng?
Có thể nói, dù tất cả các dự án đồng loạt giảm giá cũng chưa thể giúp giao dịch trên thị trường được đẩy mạnh, huống gì chỉ là một số dự án. Chưa kể, phải xem dự án giảm giá ấy tọa lạc ở đâu nữa.
Có nơi, giảm 20-30% cũng chưa hấp dẫn người mua, nhưng có nơi chỉ giảm 10% thôi đã có thể thu hút khách hàng. Giá căn hộ cũng vậy, ví dụ ở Hà Nội căn hộ dự án ở Mỹ Đức có giá 14-18 triệu/m2 sẽ thu hút được người mua, nhưng ở Hà Đông, Xa La, An Khánh… thì chưa ăn thua.
Đó là chưa kể những thông tin không tốt về tình hình của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng nhiều, khiến vị thế của người bán càng “xuống” so với người mua. Hiện hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là 120%, một con số quá cao.
Hệ số nợ trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay của một số doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản khoảng 10 lần, trong khi chỉ số này khoảng sáu lần là doanh nghiệp đã gặp phải rủi ro phá sản khi thị trường đi xuống.
Còn nữa, dù nhiều doanh nghiệp than thở là đã bán căn hộ ở dưới giá thành, thì ai cũng thấy là giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn còn quá cao so với sức mua của người có nhu cầu thực.
Có chuyên gia còn nhận định, các doanh nghiệp bất động sản phải giảm giá bán bằng một nửa hiện nay thì mới tạo ra một thị trường bất động sản nhộn nhịp người mua kẻ bán và không còn hoạt động đầu cơ. Mức giá “bằng một nửa” ấy tương đương với mặt bằng giá chung của nhiều nước trong khu vực.
Nhưng để có được mức giá này không đơn giản, phải thỏa mãn đồng thời nhiều điều kiện. Về mặt chính sách, đó là những quy định về thuế sử dụng đất, quy định đền bù…, phía chủ đầu tư thì phải giảm chi phí xây dựng, nâng cao chất lượng công trình và đặc biệt là phải giảm diện tích căn hộ.
Đại đa số căn hộ mới xây dựng phải có diện tích nhỏ, 1-2 phòng ngủ, khoảng 40-60m2. Hầu hết các giao dịch thành công thời gian vừa qua đều thuộc về các dự án phân khúc trung cấp và bình dân đã cho thấy nhu cầu đối với căn hộ diện tích nhỏ luôn là cao nhất.
Những căn hộ, nền đất dưới 1 tỷ đồng đang dẫn dắt thị trường và được nhiều người mua quan tâm.
Thông tin có đủ tích cực?
Thị trường bất động sản quốc gia nào cũng vậy, phản ánh sức khỏe của nền kinh tế. Kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn rất khó khăn, tất cả các ngành nghề, lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ đều gặp khó, thu nhập của đa số người dân giảm sút hoặc không tăng thêm, nên bất động sản không thể “bỗng dưng” cất cánh được.
Bởi thế, nhiều người cho rằng, không có gì phải bi quan khi thị trường tiếp tục trầm lắng. Hàng chục ngàn doanh nghiệp cả nước phá sản, trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng là điều bình thường.
Dù thị trường xuống sắc như vậy, nhưng tám tháng đầu năm nay, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn đứng thứ hai trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với tám dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,72 tỷ USD, chiếm 20,4% trong tổng vốn đăng ký FDI vào nền kinh tế, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến.
Nếu biết rằng tỷ lệ này năm ngoái chỉ khoảng 5%, thì cũng có thể nhận định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được giới đầu tư nước ngoài đánh giá cao. Tất nhiên có số 1,72 tỉ USD vốn đăng ký mới là không cao so với những năm “đỉnh”, nhưng cũng cho thấy thị trường không đến mức thảm họa khiến nhà đầu tư nước ngoài phải tránh xa.
Nhiều người cho rằng diễn tiến thị trường mấy tuần qua, với sự đua nhau giảm giá căn hộ của giới chủ dự án nhằm thu hút khách mua, không phải là không có lý do. Đã có một lượng tiền không nhỏ rời khỏi một số kênh đầu tư khác, vì vậy, một số người có nhu cầu đầu tư đang nắm giữ lượng tiền mặt đáng kể.
Việc mua nhà đất giá hợp lý để dành là một quyết định có thể đem lại lợi ích cho họ. Các doanh nghiệp bất động sản nắm bắt cơ hội này để kéo nhà đầu tư cá nhân trở lại với bất động sản.
Tất nhiên, thời gian sẽ trả lời liệu đây có thể trở thành xu hướng hay không. Còn với những người mua để ở, giá căn hộ càng giảm càng giúp họ sớm có cơ hội an cư lạc nghiệp. Với đối tượng này, giá giảm bao nhiêu cũng là… chưa đủ, họ vẫn đang chờ đợi và hy vọng giá còn giảm nữa.„
 |
| Căn hộ Hoàng Anh River View giảm giá đến 30% là tin tốt với thị trường bất động sản |
Giá ngày càng rẻ Từ Nam ra Bắc, các dự án căn hộ đua nhau giảm giá. Cuối tháng 8, hai nhà đầu tư thứ cấp công bố hạ giá hàng trăm căn hộ Hoàng Anh River View (quận 2) từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18,1 triệu đồng/m2, tức là giảm 30% so với giá cách đây ba năm.
Theo các sàn giao dịch bất động sản, mặt bằng chung của căn hộ đang xây dựng tại Thảo Điền (quận 2) hiện vào khoảng 24-29 triệu đồng/m2, những căn hộ giao ngay còn có giá cao hơn. Vì vậy, mức giá căn hộ bàn giao ngay tại Hoàng Anh River View mới đây khiến nhiều chủ đầu tư lo ngại phải lao vào một cuộc đua phá đáy mới.
Trước đó, giá bán căn hộ Carina Plaza (quận 8) cũng được giảm từ 15,5 triệu đồng/m2 xuống còn 13,2 triệu đồng/m2. Nhiều dự án của Sacomreal giảm giá từ 4-20%.
Dự án Nguyễn Thượng Hiền - Trần Bình Trọng (Gò Vấp) mới được mở bán cũng giảm giá 5%. Phân khúc chung cư bình dân, nhiều dự án được chào bán ở mức 13-14 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá địa ốc tại TP.HCM dường như đang hướng đến một mức giá mới, thấp hơn.
Khu vực phía Bắc, xu thế giảm giá cũng đang thắng thế. Dự án chung cư VP 3 Linh Đàm giảm từ 32-34 triệu đồng/m2 xuống còn 25-27 triệu đồng/m2, căn hộ tòa nhà Westa tại khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) giảm từ 26-28 triệu đồng/m2 xuống 17,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ chưa hoàn thiện và 21 triệu đồng/m2 cho căn hộ đã hoàn thiện, dự án The Pride, Lê Văn Lương (Hà Đông) từ 20-21 triệu đồng/m2 xuống 17-18 triệu đồng/m2, dự án FLC Landmark Tower trên đường Lê Đức Thọ (Từ Liêm) từ 30 triệu đồng/m2 còn 23 triệu đồng/m2, dự án chung cư Dương Nội (Hà Đông) đang được nhà đầu tư thứ cấp giảm giá bán từ 20 - 50%.
Hàng loạt dự án căn hộ giá rẻ tại Hà Nội cũng đang được bán với giá bán thấp hơn 5-10% so với giá của chủ đầu tư, giảm giá mạnh nhất là các dự án ở Từ Liêm, Thanh Xuân, Định Công, Cầu Giấy...
Liệu sức mua sẽ tăng?
Có thể nói, dù tất cả các dự án đồng loạt giảm giá cũng chưa thể giúp giao dịch trên thị trường được đẩy mạnh, huống gì chỉ là một số dự án. Chưa kể, phải xem dự án giảm giá ấy tọa lạc ở đâu nữa.
Có nơi, giảm 20-30% cũng chưa hấp dẫn người mua, nhưng có nơi chỉ giảm 10% thôi đã có thể thu hút khách hàng. Giá căn hộ cũng vậy, ví dụ ở Hà Nội căn hộ dự án ở Mỹ Đức có giá 14-18 triệu/m2 sẽ thu hút được người mua, nhưng ở Hà Đông, Xa La, An Khánh… thì chưa ăn thua.
Đó là chưa kể những thông tin không tốt về tình hình của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng nhiều, khiến vị thế của người bán càng “xuống” so với người mua. Hiện hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là 120%, một con số quá cao.
Hệ số nợ trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay của một số doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản khoảng 10 lần, trong khi chỉ số này khoảng sáu lần là doanh nghiệp đã gặp phải rủi ro phá sản khi thị trường đi xuống.
Còn nữa, dù nhiều doanh nghiệp than thở là đã bán căn hộ ở dưới giá thành, thì ai cũng thấy là giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn còn quá cao so với sức mua của người có nhu cầu thực.
Có chuyên gia còn nhận định, các doanh nghiệp bất động sản phải giảm giá bán bằng một nửa hiện nay thì mới tạo ra một thị trường bất động sản nhộn nhịp người mua kẻ bán và không còn hoạt động đầu cơ. Mức giá “bằng một nửa” ấy tương đương với mặt bằng giá chung của nhiều nước trong khu vực.
Nhưng để có được mức giá này không đơn giản, phải thỏa mãn đồng thời nhiều điều kiện. Về mặt chính sách, đó là những quy định về thuế sử dụng đất, quy định đền bù…, phía chủ đầu tư thì phải giảm chi phí xây dựng, nâng cao chất lượng công trình và đặc biệt là phải giảm diện tích căn hộ.
Đại đa số căn hộ mới xây dựng phải có diện tích nhỏ, 1-2 phòng ngủ, khoảng 40-60m2. Hầu hết các giao dịch thành công thời gian vừa qua đều thuộc về các dự án phân khúc trung cấp và bình dân đã cho thấy nhu cầu đối với căn hộ diện tích nhỏ luôn là cao nhất.
Những căn hộ, nền đất dưới 1 tỷ đồng đang dẫn dắt thị trường và được nhiều người mua quan tâm.
Thông tin có đủ tích cực?
Thị trường bất động sản quốc gia nào cũng vậy, phản ánh sức khỏe của nền kinh tế. Kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn rất khó khăn, tất cả các ngành nghề, lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ đều gặp khó, thu nhập của đa số người dân giảm sút hoặc không tăng thêm, nên bất động sản không thể “bỗng dưng” cất cánh được.
Bởi thế, nhiều người cho rằng, không có gì phải bi quan khi thị trường tiếp tục trầm lắng. Hàng chục ngàn doanh nghiệp cả nước phá sản, trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng là điều bình thường.
Dù thị trường xuống sắc như vậy, nhưng tám tháng đầu năm nay, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn đứng thứ hai trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với tám dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,72 tỷ USD, chiếm 20,4% trong tổng vốn đăng ký FDI vào nền kinh tế, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến.
Nếu biết rằng tỷ lệ này năm ngoái chỉ khoảng 5%, thì cũng có thể nhận định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được giới đầu tư nước ngoài đánh giá cao. Tất nhiên có số 1,72 tỉ USD vốn đăng ký mới là không cao so với những năm “đỉnh”, nhưng cũng cho thấy thị trường không đến mức thảm họa khiến nhà đầu tư nước ngoài phải tránh xa.
Nhiều người cho rằng diễn tiến thị trường mấy tuần qua, với sự đua nhau giảm giá căn hộ của giới chủ dự án nhằm thu hút khách mua, không phải là không có lý do. Đã có một lượng tiền không nhỏ rời khỏi một số kênh đầu tư khác, vì vậy, một số người có nhu cầu đầu tư đang nắm giữ lượng tiền mặt đáng kể.
Việc mua nhà đất giá hợp lý để dành là một quyết định có thể đem lại lợi ích cho họ. Các doanh nghiệp bất động sản nắm bắt cơ hội này để kéo nhà đầu tư cá nhân trở lại với bất động sản.
Tất nhiên, thời gian sẽ trả lời liệu đây có thể trở thành xu hướng hay không. Còn với những người mua để ở, giá căn hộ càng giảm càng giúp họ sớm có cơ hội an cư lạc nghiệp. Với đối tượng này, giá giảm bao nhiêu cũng là… chưa đủ, họ vẫn đang chờ đợi và hy vọng giá còn giảm nữa.„
DiaOcOnline.vn - Theo Doanh nhân Sài Gòn
